MILJÖPARTIET DE GRÖNA    REMISSVAR
I KRISTINEHAMNS KOMMUN
    2004-03-10
 
 

    Kristinehamns kommun
    Kommunstyrelsen
 

 Bostadsaktiebolag – KBAB. Frågan om ägardirektiv.

I ovan rubricerade promemoria har handläggare Lars-Erik Dalin dels redogjort för förutsättningarna för bolagets verksamhet, dels redogjort för bolagets ekonomiska situation. Han meddelar att det på det lokala planet inte finns några betydande bostadspolitiska beslut som tjänar som mål eller inriktning för mer konkreta ägardirektiv. 

Syftet med promemorian, som remissats till alla Kristinehamns politiska partier med representation i kommunfullmäktige, anges vara att utgöra underlag för och förenkla en ordentlig diskussion / debatt, som rimligen skall föregå ett eventuellt utfärdande av ägardirektiv.

Miljöpartiet de Gröna lämnar härmed synpunkter på samt besvarar de frågor som Lars-Erik Dalin ställer på sidan 11.

Fråga: Affärsmässighet eller socialt ansvar? Skall det affärsmässig perspektivet vara det förhärskande men med inslag av socialt ansvarstagande så som det uttryckts på sidan 6?

Svar / kommentar: På s 3 nämns att det tidigare fanns positiva särregler förknippade med de allmännyttiga bostadsföretagen, att dessa numera är borttagna och att de kommunala företagen har att utifrån beskrivna spelregler agera som en av andra aktörer på bostadsmarknaden. 

De spelregler som åsyftas och beskrivs är bl a att kommunen utifrån avtal med staten åtminstone till år 2011 kommer att äga KBAB, att kommunen under denna tid inte utan statens samtycke tar ut kapital ur bolaget, att kommunen inte avhänder sig det bestämmande inflytandet över KBAB, att drift- och underhållskostnader inte får överstiga en viss nivå samt att den generella hyresnivån årligen höjs med två procent.

Dessa spelregler uppges ur ren affärssynpunkt ibland kunna upplevas som negativa spelregler.

Med tanke på att branschorganisationens, SABO, definition av ett allmännyttigt bostadsföretag bland annat är att det producerar och förvaltar bostäder utan vinstsyfte, så kan detta knappast ses om förenligt med att ”det affärsmässiga perspektivet skall vara det förhärskande.” Kommunens existensberättigande ligger också i att serva med allmännyttiga tjänster.

I kommunallagen står också i 7 § Särskilt om näringsverksamhet m m ”Kommuner och landsting får driva näringsverksamhet, om den drivs utan vinstsyfte och går ut på att tillhandahålla allmännyttiga anläggningar eller tjänster åt medlemmarna i kommunen eller landstinget”

Eftersom definitionen av en allmännyttig tjänst borde vara att alla kan nyttja tjänsten oberoende av ekonomi eller samhällsställning, kan inte Miljöpartiet de Gröna se att dessa mål för kommunens verksamhet och för de allmännyttiga bostadsföretagen kan anses stå i samklang med en verksamhet 

2(4)
MILJÖPARTIET DE GRÖNA    REMISSVAR
I KRISTINEHAMNS KOMMUN
    2004-03-10

 där det affärsmässiga perspektivet skall vara det förhärskande. 

Även om man i detta lägger in ett socialt ansvarstagande,  riskerar man ändå med detta perspektiv att bolaget i första hand eftersträvar lönsamhet och därmed ibland tillhandahåller produkter och tjänster som inte gemene man har någon som helst möjlighet att tillgodogöra sig (se nedan).

Fråga: Samordning eller självständighet? Skall KBAB ha en så långtgående självständighet som är möjlig med hänsyn till kravet på kommunalt inflytande över verksamheten?

Kommentar: Ja, i princip, men i beaktande av övriga principer för kommunen när det gäller kommunala åligganden enligt t ex internationella konventioner som är tillämpbara på bostadsbolag, förvaltande och byggande av fastigheter med mera. I synnerhet så länge kommunen är borgenär samt i avtalet med staten lovat att inte avhända sig ansvaret, men även så länge KBAB inte är ett helt fristående avknoppat bolag eller är sålt.

Fråga: Skall KBAB samverka med kommunens fastighetsförvaltning om produktivitetsvinster finns?

Kommenatar: Ja. Ett alternativ kan kanske dock vara att dela upp KBAB i två delar, där bostadsdelen ges prioritet. Så länge KBAB är ett bostadsbolag, måste den bostadspolitiska delen ha högsta prioritet. Inom den del som då skulle samverka med kommunens fastighetsförvaltning, skulle kanske det affärsmässiga perspektivet i högre grad kunna vara det förhärskande (även om bostadspolitiken måste vara den högst prioriterade delen och där principer för allmännyttiga bostadsbolag måste tillämpas) – t ex när det gäller att, sedan behovet vad gäller bostäder beaktats, använda / avyttra bostäder för annat ändamål – i den mån detta är möjligt med hänsyn till statens spelregler.

Fråga: Skall kommunala policies med automatik gälla även KBAB eller skall den princip tillämpas, som beskrivits på sidan 7? 

Kommentar: Problemet om kommunstyrelsen varje gång ett policybeslut hanteras skall uttala om detta i tillämpliga delar även skall gälla bolagen, är att kommunstyrelsen kan få stor möjlighet att ändra i i KF tagna policybeslut, så som ett kommande ägardirektiv för KBAB. 

Så är det idag för riktlinjer när det gäller medelshantering inom kommunen: Kommunfullmäktige beslutar om riktlinjer som idag kommunstyrelsen har möjlighet att ändra. Eftersom inga riktlinjer finns för hur stora ändringar kommunstyrelsen får göra som innebär avsteg från i KF tagna beslut, är detta i princip ett sätt att i värsta fall och om otydlighet finns beträffande vad som betraktas som frågor av större vikt eller principiell betydelse, avhända ansvaret från kommunfullmäktige och överföra det till kommunstyrelsen.

För att kommunfullmäktige skall kunna ta sitt fulla ansvar för kommunens ekonomi och verksamhet, är det isåfall bättre att ta beslut om färre riktlinjer men att sedan följa upp att de följs. Om behov finns, får de sedan omprövas i kommunfullmäktige. I synnerhet eller åtminstone så länge ovanstående nämnda villkor (statens villkor samt kommunens borgensåtagande) gäller. Däremot är det ju givetvis viktigt att bolagets kompetens på ett bra sätt tas tillvara i utformandet av dessa riktlinjer. Den politiska aspekten måste dock således också i hög grad beaktas.

Fråga: Andra ambitioner? Leder dessa diskussioner fram till en ägaridé? 

Kommentar: Ja, förhoppningsvis.

Fråga: Är det sant att KBAB nu står inför fas tre i ’sitt liv’?
      3(4)
MILJÖPARTIET DE GRÖNA    REMISSVAR
I KRISTINEHAMNS KOMMUN
    2004-03-10

Kommentar: Ja, det ser så ut.

Fråga: Är i så fall kommunens syfte med ägandet av KBAB att bättre kunna utveckla kommunen så som det beskrivits på sidan 7 (längst ned)?

Kommentar: Kommunen är ju för närvarande, om den vill ha statsstöd,  ålagd ett fortsatt bestämmande inflytande över KBAB till 2011. Kommunens syfte med ägandet måste vara att KBAB skall bidra till att uppfylla de mål som lagen anger beträffande kommunernas bostadsförsörjning och där, enligt vad som återges i PM:et, det anges att ”varje kommun skall planera bostadsförsörjningen i syfte att skapa förutsättningar för alla i kommunen att leva i goda bostäder [.....]”.

Vad en god bostad är, kan anses vara tolkningsbart. Först och främst bör KBAB utgå från de behov som inte kan tillgodoses genom de bostäder som tillhandahålls genom privata entrepenörer och byggföretag. Exempelvis råder det nästan överallt brist på ungdomsbostäder och det är även inom kommunala bostadsbolag ofta  kö till små lägenheter

En orsak är att små lägenheter har högre produktionskostnader än stora i förhållande till ytan. Därför bör ett kommunalt bostadsbolag inrikta sig på t ex att om möjligt tillhandahålla små bostäder, vilket även gagnar äldre människor. Här ligger det kommunala ansvarstagandet. När det gäller större bostäder är det ofta lättare att tillhandahålla ett varierat utbud även för andra aktörer. Detta får även utgöra svaret på frågan om KBAB skall vara en aktör för att tillse att det långsiktigt skall finnas tillräcklig tillgång till bostäder för särskilda grupper, främst äldre människor.

Att utveckla kommunen som efterfrågad bostadsort genom att erbjuda ett pris- och kvalitetsvarierat utbud av hyresbostäder är därför som sagt tolkningsbart. Kommer man att prioritera bostäder i attraktiva lägen för att locka hit höginkomsttagare eller för att frigöra boenden för medelinkomsttagare, så kan knappast detta ses som ett kommunalt huvudåtagande, om det t ex skulle leda till ekonomiska åtaganden som går ut över byggandet av mindre lägenheter för dem utan valmöjligheter.

”Miljöprofilerade bostadsmiljöer” nämns. Vad innebär det? Är det ekobyar som åsyftas eller något annat?

Över huvud taget bör ett framtida ägardirektiv innehålla något om att KBAB bör ligga i framkanten när det gäller miljöanpassat byggande och miljöanpassad teknik. 

Vad gäller om KBAB framgent skall vara en aktör för att skapa attraktiva bostäder, så har det väl visat sig att det är det mest ekonomiska – människor i attraktiva boendemiljöer månar mer om sitt boende, vilket borde bli mer ekonomiskt för bostadsbolaget. Här finns också många goda exempel runt om i landet hur man kan ordna med odlingslotter i anslutning till boendet och andra innovativa lösningar och idéer för ökad trivsel och ökat engagemang i sitt boende.

Om KBAB ska kunna producera bostäder med s k kooperativ hyresrätt, så är det mer tveksamt, eftersom det exkluderar alla dem som inte kan betala insatsen eller medlemsavgiften. Därmed gör man med kooperativ hyresrätt avsteg från något av grundtanken med allmännyttan, eftersom en hyresrätt aldrig kan ses som en säkerhet för ett banklån till insatsen och väl boende i en sådan knappast heller berättigar till försörjningsstöd......?

Gällande frågan om KBAB skall vara normbildare på den lokala bostadsmarknaden, så är det osäkert vad som menas. Om det är hyrorna som åsyftas, så är det väl i avtalet med staten fastlagt i vilken takt de skall öka.
4(4)
MILJÖPARTIET DE GRÖNA    REMISSVAR
I KRISTINEHAMNS KOMMUN
    2004-03-10

Fråga: Mera precisa krav? Skall kommunen avstå från att i ägardirektiv ha mera precisa eller detaljerade krav som ägardirektiv? Är det OK att sådana frågor alltid kan diskuteras vid återkommande dialoger?

Kommentar: Svårt att exakt bedöma. I vissa fall kan troligen mera precisa krav i ägardirektivet vara befogade

Allmänna kommentarer angående de precisa kraven: Spontant känns det fel att KBAB över tid skall ha en allmän hyresnivå som är lägre än jämförbara bolags dito. Dock kan en sådan lägre nivå ibland vara motiverad och det känns därför rätt att KBAB till kommunen skall redovisa hyresnivåer och jämföra dem med likartade kommunala bolag. Detta skulle innebära att det inte räcker att KBAB har en hyresnivå som på marknaden upplevs attraktiv i relation till den erbjudna produkten. Både boinflytande, miljöhänsyn etc är likaledes något som skulle kunna ingå i ett ägardirektiv.

Fråga: Soliditeten! Är det riktigt att det allt överskuggande ekonomiska målet skall vara att KBAB:s soliditet skall öka? 

Om inget helt oförutsett inträffar, så är det rimligt att ett ekonomiskt mål skall vara att KBAB:s soliditet skall öka. Därvid verkar åtgärdstyp 3, dvs att öka amorteringarna, vara att föredra, även om soliditeten då påverkas långsammare än när det gäller att sänka kostnaderna och att öka intäkterna genom t ex höjda hyror etc. När det gäller sänkning av kostnaderna, så kan troligen även ett tänkande i okonventionella banor som ökar delaktigheten och känslan av ansvar för boendet i någon mån bidra till sänkta underhållskostnader.

Fråga: Är det i så fall rimligt att ge KBAB ett direktiv så som det uttryckts på sidan 9?

Kommentar: Ja, troligen åtminstone vad gäller de två sista meningarna angående kommunens avtal med staten och mål om en soliditet på 10 % år 2006.

Fråga: Kommunal borgen. Är det rimligt att inte utfärda ägardirektiv som tar sikte på att minska borgensåtagandena om det leder till högre räntekostnader? Är det tvärtom rent av bättre att aktivt arbeta med detta instrument om det stärker soliditeten?

Kommentar: I princip känns kommunal borgen fel, eftersom det ju är skattebetalarna som borgar. I nuläget är det dock kanske fel att minska den kommunala borgen, men kommunen bör inte gå in med nya borgensåtaganden – isåfall med riskpremie. Dock bör ägardirektivet omprövas senast 2011, eftersom kommunens åtaganden gentemot staten då upphör. Ny lagstiftning gällande kommunala bostadsbolag kan då också ha kommit.

Fråga: Sammantaget. Sammantaget delas åsikten om vad som är det bästa resultatet av denna diskussion med undantag för sista strecksatsen: Mer preciserade krav i ägardirektiven kan vara motiverade av både demokratiska och andra skäl. Det viktiga är tydlighet och att bolaget får utnyttja sin kompetens för att utveckla företaget i positiv riktning i enlighet med de principer som anges i ägardirektivet.

För Miljöpartiet de Gröna i Kristinehamn

Elisabeth Holmstrand Gustafsson, 
språkrör och gruppledare i kommunfullmäktige